Å bo hos oss: Velkommen til Nygårdkollen Boligaksjeselskap (NKBA)
Revidert 13.2.2012

Vi ønsker deg velkommen til NKBA, og håper at du vil finne deg til rette her. Det er sikkert mange ting som er nye og ukjente. Det kan også være spesielle forhold som er typiske for akkurat NKBA. Styret vil gjerne at du skal bli kjent med noe av dette, slik at du snarest mulig føler deg hjemme her.

Aksjeleilighet

En aksjeleilighet er mye lik en borettslagsleilighet, men isteden for å kjøpe en andel kjøper du en aksje med tilknyttet leierett til en bestemt bolig. Du blir medeier (aksjonær) i boligselskapet og får medbestemmelsesrett sammen med de andre aksjonærene. Dokumentasjonen for at du eier en aksje i aksjeselskapet fremkommer ved at du blir notert som eier i aksjeeierboken. Prisen for en aksjeleilighet regnes ut på samme måte som for en borettslagsleilighet.

Forretningsfører

Forretningsfører for NKBA er OBOS Eiendomsforvaltning. Det betyr ikke at OBOS eier leilighetene eller boligselskapet vårt. Vi har inngått kontrakt med OBOS Eiendomsforvaltning som fører regnskapet og krever inn husleie. For disse tjenester må boligselskapet betale årlig honorarer til OBOS Eiendomsforvaltning.

Styret

Styret i NKBA består av tre medlemmer og to varamedlemmer, i tilegg til minst én tillitsvalgt i hver blokk. Styret og tillitsvalgte velges av generalforsamlingen. Det er styret som er ansvarlig for den daglige driften av boligselskapet og generalforsamlingen er den høyeste myndighet. Oppslagstavla og hjemmesidene våre, www.nkba.no, vil alltid inneholde kontaktopplysninger til styret. Styret kan kontaktes via epost: styret@nkba.no.

Styrets oppgaver

Styret skal lede boligaksjeselskapet i samsvar med lov, vedtekter og vedtak i generalforsamlingen, og kan treffe vedtak i alle saker, med mindre beslutningsmyndigheten ved lov, eller vedtekter er flyttet til generalforsamlingen.

Styrets viktigste oppgaver:

• styre NKBAs økonomi og foreslå budsjett for generalforsamlingen, herunder å foreta nødvendige reguleringer av husleie
• foreta beslutninger om bruk av midler til vedlikehold, og bomiljøtiltak iht budsjett
•  godkjenne nye aksjeeiere og behandle søknader om fremleie
• samarbeid med tillitsvalgte håndheve boligaksjeseksapets husordensregler
• behandle klagesaker og foreta beslutninger om advarsler og oppsigelser
• behandle aktuelle saker på jevnlige styremøter
• anvise fakturaer til utbetaling
• administrere utleie av parkeringsplasser

Styret skal føre protokoll over sin saksbehandling og beslutninger. Protokollen legges ut på www.nkba.no.

Henvendelser fra aksjonærer om leilighetene skal som hovedregel rettes direkte til styret, med mindre det er spørsmål som best kan besvares av vaktmester. Vaktmesterinstruksen ligger på www.nkba.no.

Ved fremleie rettes henvendelsen først til eier. Når det gjelder forsikringssaker vedr. leiligheten (ikke innbo), husleiespørsmål, purringer, utkastelser og salg av leiligheten kan henvendelsen rettes direkte til OBOS Eiendomsforvaltning.

Fellesareal

Boder:
I inngangsetasjen/underetasjen/kjelleren finnes rom med boder til hver leilighet. Det er viktig at det ikke hensettes brannfarlige væsker eller annet farlig eller ulovlig materiale av noe slag her.

Sykkelrom:
Alle blokker har et eget rom forbeholdt hensetting av sykler og barnevogner. Spør tillitsvalgt!

Vaskeri

Søppel

Det er søppelkasser for restavfall og papir utenfor hver blokk. 

Glass og metallemballasje skal sorteres og kastes i egne beholdere. Beholder for glass og metall er ved den gamle gangbroen over jernbanelinjen.

Miljøfarlig avfall skal behandles særskilt, ved at det innleveres på nærmeste stasjon for dette. Nyttige adresser finnes på http://www.renovasjonsetaten.oslo.kommune.no/toppmeny/kontakt/

NKBA deltar i Renovasjonsetaten sin innsamling av farlig avfall i borettslag/sameier, fortrinnsvis om våren, dvs. før sommerferien. Innsamlingen vil bli annonsert ved egne oppslag.

I forbindelse med dugnad (april/mai måned) blir det plassert en container utenfor søppelskuret i hver blokk, og denne kan beboerne benytte til å kaste større ting som ikke går ned i søppelkassen. Det skal ikke kastes farlig avfall eller elektriske artikler i disse.

 Det skal ikke hensettes søppel i fellesarealer.

TV, Radio og Internett

NKBA har samarbeid med Canal Digital Kabel TV for levering av radio og TV signaler. Et utvalg kanaler er inkludert i husleien; samt en digitaldekoder med opptaksfunksjon (HD-PVR-dekoder). Ønskes flere kanaler må den enkelte beboer kontakte Canal Digital selv. Kostnaden for dette må beboer selv betale.

Alle leiligheter har internettilgang fra Canal Digital inkludert i husleien. Det er mulig å bestille høyere hastighet, eventuell hastighetsøkning betales av den enkelte beboer.

PVR-dekoderen og internettmodemet skal følge leiligheten. Dersom disse mangler må tidligere beboer kontaktes og eventuelt holdes økonomisk ansvarlig.

Oversikt og priser på ekstra TV-kanaler og gjeldende hastigheter på internett får du ved å kontakte Canal Digital.

Canal Digital kundeservice Telefon: 06090 Telefaks: 815 32 030 Webside: http://www.canaldigital.no. Åpningstider mandag til fredag: 08.00 - 23.00 lørdag: 10.00 - 18.00

Porttelefon

Dørene i inngangspartiet er låst hele døgnet, og kan åpnes via porttelefon montert i hver leilighet. For vår alles sikkerhet: slipp ikke uvedkommende inn!

Trappevask

Trapper og korridorer i hver etg. vaskes av ekstern firma. Dette er en del av fellesutgiftene og inngår i husleien. Dørmatten bør fjernes på vaskedagen.

Vaktmesteren

NKBA har ansatt en vaktmester på heltid, med ordinær arbeidstid kl. 07 - 15 . Vaktmesteren har ikke døgnkontinuerlig tjeneste, og arbeider ikke i helger/helligdager. Vaktmesteren har en egen postkasse merket med rødt skilt i alle blokker der det kan legges beskjeder, forespørsler osv. Vaktmester har mobiltelefon 473 95 565 og telefontiden er mellom Kl 13:00 og kl. 14:00. Vaktmester har også egen e-post: vaktmester@nkba.no.

HMS - Internkontroll

Styret i NKBA plikter å sørge for systematisk oppfølging av gjeldende krav fastsatt i:

•  lov om elektriske anlegg og elektrisk utstyr
•  brann- og eksplosjonsvernloven
• forurensningsloven
• arbeidsmiljøloven

For å oppfylle kravet, må alle boligselskap minst ha internkontrollsystem på brannvern, byggherreforskriften ved bygge- og anleggsarbeid, lekeplassutstyr, jevnlige vernerunder, egenkontroll av det elektriske anlegget i fellesområdene og i leilighetene. Styret arbeider med å systematisere arbeidet med å etterleve bestemmelsene i lover og forskrifter.

Bestilling av nøkler

Nøkler til leiligheten må bestilles gjennom vaktmester på eget skjema via vaktmesters postkasse i hver blokk (merket med rødt) eller epost: vaktmester@nkba.no. Dette skyldes at det er installert såkalte systemsylindre, og enhver bestilling må autoriseres før låsmesteren (Låsspesialisten) kan lage nye nøkler. Disse passer imidlertid kun til de respektive leilighetene, og øvrige fellesarealer iht. boligselskapets låseplan. Også dørskilt og skilt til postkasse bestilles hos vaktmesteren.

Nøkler til sykkelstall samt nøkkellås til vaskeriet kan kjøpes av vaktmester. 

Husordensreglement

Hver enkelt beboer er ansvarlig for at bestemmelsene i husordensreglementet og vedtekter blir fulgt. Disse, samt annet regelverk av interesse finnes på www.nkba.no. Leilighetene må ikke brukes slik at det sjenerer andre. Husordensreglementet inneholder ikke bare plikter, vær oppmerksom på at det skal sikre oss alle orden, ro og hygge i våre hjem.

Salg, kjøp og fremleie

Alle som ønsker å kjøpe aksje/leilighet i boligaksjeseklskapet skal formelt godkjennes av styret. Også fremleie krever godkjennelse av styret. Salg av leilighet besørges av den enkelte gjennom megler. Salget skal meldes OBOS Eiedomsforvaltning og godkjennes av styret.

Ønske om fremleie skal skje skriftlig til styret via OBOS Eiendomsforvaltning på søknadsskjema som fås ved henvendelse til OBOS Eiendomsforvaltning. Skjema finnes også på våre hjemmesider www.nkba.no.

Garasje/parkeringsplass

Det er 35 garasjer som eies av den enkelte. Salg av garasjer skal skje ved oppslag, men eier bestemmer hvem som får kjøpe. NKBA disponerer et større antall parkeringsplasser til leie. Skjemaer for kjøp/salg av garasje samt skjema for søknad om parkeringsplass ligger på www.nkba.no. Utfylt skjema sendes styret@nkba.no eller puttes i styrets postkasse i A-blokken/nr. 29. Det gjøres oppmerksom på at parkeringsplass faktureres for et halvt år av gangen, og at gjenværende forskuddsbetalt leie ikke refunderes dersom man sier opp i fakturaperioden.

Det er også 11 gjesteparkeringsplasser. Disse ligger innerst ved snuplassen bak C-blokken.

Forsikring

Bygningsforsikringen besørges av styret og belastes gjennom felleskostnadene. Forsikringen inkluderer ikke innbo i den enkelte leilighet, og det anbefales at den enkelte tegner innboforsikring. Slik forsikring gir deg nødvendig økonomisk trygghet hvis dine eiendeler blir skadet i en brann, blir borte på grunn av innbrudd, eller hvis de blir ødelagt av vann.

Når du overtar en leilighet er det viktig at du forvisser deg om at det ikke er gjort uautorisert arbeider med vann/avløp eller elektriske installasjoner, heller ikke i din del av sikringsskapet. Alt arbeid i sikringstavlen og endringer på kabelgjennomføringer skal godkjennes av styret. Ved tilfeller der det viser seg at skade har oppstått pga uautorisert fagarbeid, vil egenandelen for forsikringsutbetalingen blir belastet nåværende andelseier. Forsikringsselskapet kan i verste fall også kreve regress, slik at nåværende eier vil måtte betale alle omkosningene forbundet med skaden.

Boligeiers ansvar for det elektriske anlegget

Boligeiers ansvar for det elektriske anlegget går fra boligens sikringsskap fra og med første hovedsikring/inntakssikring. Som eier av det resterende elektriske anlegget har NKBA krav på en samsvarserklæring om at anlegget tilfredsstiller gjeldende sikkerhetskrav fra den som prosjekterer eller utfører endringer på anlegget. Du må derfor påse at du mottar en slik samsvarserklæring og eventuell underlagsdokumentasjon som oversendes styret. Se også eget vedlegg om boligeiers ansvar for det elektriske anlegget.

Oppussing av leiligheten

Ønsker du å pusse opp leiligheten din, er det visse regler du må ta hensyn til. Bl.a. skal våtromsnormen følges dersom du har planer om å pusse opp badet. Det skal benyttes autoriserte fagfolk til slike arbeider. For ordens skyld bør du alltid kontakte styret i forkant dersom du ønsker å pusse opp og oppussingen omfatter elektrisk anlegg, våtrom eller bygningsmessige installasjoner.

Oppvarming/radiatorer

NKBA varmes opp via radiatorer mellom medio september og medio mai. Når felles varmeanlegg skrus på om høsten bør radiatorene luftes. Dette gjøres med en spesiell luftenøkkel. Du kan få assistanse av vaktmesteren dersom du ikke vet hvordan du skal lufte radiatoren. Ved lekkasje, ta kontakt med vaktmesteren straks på mobiltelefon 473 95 565. Utenfor vaktmesters arbeidstid kan man ikke bruke tekstmelding.

Ventilasjonsanlegget

Hver leilighet skal ha luke til ventilasjonsanlegg på kjøkken og bad. Disse lukene er knyttet til de felles ventilasjonsanleggene i hver respektive blokk. Av tekniske grunner er det forbudt å koble andre vifter (for eksempel avtrekksvifte over komfyr) til det felles ventilasjonsanlegget. Dersom ventilasjonsanlegget skal fungere optimalt, er det viktig at leilighetens andre luker ikke lukkes helt, heller ikke om vinteren.

Eiermessige avgrensninger

Andelseier er eier av én (av 196) aksje i NKBA, og denne aksjen gir evig leierett til den aktuelle leiligheten, forutsatt at felleskostnader betales og at vedtektene og husordensreglene følges.

Fastmontert innbo eies av den enkelte aksjeeier, med unntak for radiatorene, som eies av NKBA. Det er likevel aksjeeier som har bruksretten så vel som vedlikeholdsplikten for radiatorene. Styret/vaktmester må kontaktes dersom det skulle oppstå skader eller feil.

Vinduer, dører, balkonger, brannslukningsapparat og røykvarsler